Sie investieren in eine Immobilie, vermieten sie über Jahre hinweg – und schreiben dabei zunächst Verluste. Keine ungewöhnliche Situation. Doch genau hier wird es steuerlich spannend: Sind diese Verluste ein legitimer Bestandteil eines langfristigen Investments oder stuft das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei ein?
Diese scheinbar feine Abgrenzung hat weitreichende Folgen. Denn sie entscheidet darüber, ob die Verluste steuerlich verwertbar sind oder ob diese ins Leere laufen – und sogar, ob der Vorsteuerabzug zusteht. Gerade für Vermieterinnen und Vermieter ohne steuerliches Hintergrundwissen ist daher entscheidend, die Spielregeln der Liebhaberei zu kennen, bevor es zu unliebsamen Überraschungen kommt.
Im ertragsteuerlichen Sinne wird eine Vermietungstätigkeit dann als Liebhaberei gewertet,
wenn sie nicht objektiv geeignet ist, innerhalb eines absehbaren Zeitraums einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben zu erzielen. Demnach muss am Ende des Zeitraums einfach ein positives Ergebnis rauskommen. Die angefallenen jährlichen Verluste müssen mit vorliegenden Gewinnen für sich ausgeglichen werden können, sodass sich ein positives Ergebnis saldiert. Der Zeitraum liegt bei Vermietung einer Eigentumswohnung (oder Ein-/Zweifamilienhäuser), die sogenannte kleine Vermietung, bei 25 Jahre bzw verlängert sich dieser um drei Jahre, wenn zuerst nur Aufwendungen anfallen und noch keine Einnahmen erzielt werden. Bei Zinshäusern mit mehreren Wohneinheiten, Vermietung von Geschäftslokalen oder Büros (große Vermietung) ist der Beobachtungszeitraum 30 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Vermietung bzw 33 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen.
Zentrales Mittel zur Feststellung des positiven Gesamtgewinns ist die Prognoserechnung. Bei dieser sind realistische Mieten anzusetzen, ein Leerstandsrisiko einzukalkulieren, Instandhaltungen und Sanierungen sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten dürfen nicht fehlen. Bleibt die Prognoserechnung gesamt negativ können Verluste aus der Vermietung und Verpachtung nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Eine Rückwirkung kann innerhalb der Verjährungsfrist erfolgen, bei vorläufigen Bescheiden sogar bis über die Verjährungsfrist hinaus.
Eine Liebhabereieinstufung kann auch zum Verlust des Vorsteuerabzuges führen. Insbesondere gibt es den Verdacht auf Liebhaberei bei Vermietung von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Bungalows oder Ferienwohnungen, da diese eben besonders für den privaten Bereich als Wohnraumnutzung geeignet sind. Die gewerbliche Vermietung unterliegt keinem Liebhabereiverdacht.
Liebhaberei ist ein zentrales steuerliches Risiko bei der Immobilienvermietung. Wer langfristig Verluste erzielt oder keine schlüssige Gewinnerzielungsabsicht nachweisen kann, verliert steuerliche Vorteile. Umso wichtiger ist es, die Vermietung von Beginn an wirtschaftlich zu planen und die steuerlichen Rahmenbedingungen im Blick zu behalten.